Các vấn đề khi mua nhà tại dự án, chung cư

Tổng hợp các vấn đề cần quan tâm dưới góc nhìn của Người mua nhà cần đặt ra khi tìm hiểu và mua nhà tại các dự án, chung cư.

Khi tìm mua nhà tại các dự án, chung cư (bao gồm cả chung cư đang xây dựng lẫn chung cư đã hoàn thiện), người mua thường quan tâm tới các vấn đề như về Pháp lý Dự án, về Chủ đầu tư và Nhà thầu, về Thông tin Căn hộ và Dự án, về Giá cả và Thanh toán, về Chi phí Vận hành Sau này, về Bàn giao và Quản lý Vận hành, ngoài ra còn về Cộng đồng Cư dân và Lối sống, về Yếu tố Môi trường Cụ thể tại Dự án, về Ảnh hưởng từ Quy hoạch/Phát triển Tương lai Xung quanh, về Công nghệ và Kết nối, về Tiềm năng Đầu tư và Giá trị Bán lại, về Tính Linh hoạt và Khả năng Điều chỉnh, và về Yếu tố Bền vững và Tính năng Xanh.

Mỗi vấn đề có vô số các câu hỏi được Người mua đặt ra cho Chủ đầu tư / Sales. Cụ thể:

Pháp lý Dự án

Các câu hỏi đặt ra cho vấn đề về Pháp lý Dự án

Về Quyền Sử dụng Đất

Anh/Chị có thể cho tôi xem bản gốc hoặc bản sao y công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ tổng) của toàn bộ khu đất dự án không?
Nguồn gốc đất của dự án là gì (Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần/hàng năm...)?
Mục đích sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận là gì? Có phải là "Đất ở tại đô thị" (hoặc tương đương phù hợp để xây chung cư bán) không?
Thời hạn sử dụng đất là "Lâu dài" hay có thời hạn (ví dụ 50 năm)? Nếu có thời hạn thì thời điểm hết hạn là khi nào?
Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất với Nhà nước chưa? Anh/Chị có thể cung cấp chứng từ xác nhận không? (Việc này rất quan trọng cho việc cấp sổ hồng sau này).
Diện tích đất thực tế đang xây dựng có khớp hoàn toàn với diện tích được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Về Quy hoạch và Giấy phép

Tôi có thể xem Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt của dự án không? Thiết kế hiện tại có tuân thủ đúng quy hoạch này không?
Giấy phép xây dựng cấp cho dự án đã bao gồm tất cả các hạng mục đang xây dựng và quảng cáo chưa? Giấy phép này còn hiệu lực không?
Trong Giấy phép xây dựng có điều kiện hoặc hạn chế nào đặc biệt mà người mua cần lưu ý không?
Thiết kế của dự án đã được Cục Cảnh sát PCCC thẩm duyệt chưa? Có văn bản thẩm duyệt không?
Báo cáo Đánh giá tác động môi trường (ĐTM) của dự án đã được phê duyệt chưa? Có quyết định phê duyệt không?

Về Điều kiện Mở bán

Thời điểm dự kiến chính xác dự án có được Văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là khi nào?
Nếu dự án không được cấp phép đủ điều kiện bán hàng đúng hạn, thì tiền đặt cọc/thanh toán của tôi sẽ được xử lý như thế nào? Có được hoàn lại kèm lãi suất hay bồi thường gì không? Điều này có quy định trong văn bản/thỏa thuận nào không?
Theo quy định, Chủ đầu tư có cần văn bản đủ điều kiện bán hàng trước khi ký Hợp đồng mua bán chính thức với khách hàng không?

Về Tư cách pháp nhân của Chủ đầu tư

Giấy đăng ký kinh doanh của Chủ đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản không?
Bên đứng tên ký Hợp đồng mua bán với tôi có phải là đơn vị được Nhà nước giao đất/chủ đầu tư dự án không? Nếu là đơn vị được ủy quyền thì có văn bản ủy quyền hợp lệ không?

Về Tình trạng Tài sản và Tranh chấp

Anh/Chị có thể cung cấp xác nhận từ ngân hàng hoặc trích lục mới nhất từ Văn phòng Đăng ký đất đai chứng minh khu đất dự án (hoặc cụ thể là block căn hộ tôi định mua) hiện không bị thế chấp không?
Trường hợp đất dự án đang thế chấp, tôi có thể xem văn bản của ngân hàng đồng ý cho Chủ đầu tư bán căn hộ và nêu rõ thủ tục giải chấp cho căn hộ của tôi khi tôi hoàn thành thanh toán không?
Hiện tại có bất kỳ tranh chấp, kiện tụng nào liên quan đến khu đất hoặc dự án này không?

Về Hợp đồng Mua bán (Khía cạnh pháp lý)

Ngoài các điều khoản mẫu, Hợp đồng mua bán có điều khoản nào đặc biệt, không theo chuẩn chung mà có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của tôi không?
Hợp đồng quy định cụ thể về việc xác định và trách nhiệm khắc phục các lỗi/khiếm khuyết của căn hộ trong thời gian bảo hành như thế nào? Thời gian khắc phục là bao lâu?
Hợp đồng có định nghĩa rõ cách tính diện tích căn hộ cuối cùng khi bàn giao không? Chính sách xử lý nếu diện tích thực tế chênh lệch (ví dụ +/- 2%) so với diện tích trên hợp đồng là gì?
Hợp đồng có điều khoản nào về việc Chủ đầu tư được phép thay đổi thiết kế hoặc vật liệu mà không cần sự đồng ý của người mua không?
Điều khoản về trường hợp bất khả kháng được định nghĩa ra sao và hậu quả pháp lý như thế nào?

Về Quy trình Cấp Sổ hồng

Thời hạn tối đa (ghi trong hợp đồng) để Chủ đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho tôi kể từ ngày bàn giao nhà và tôi cung cấp đủ giấy tờ là bao lâu (ví dụ: 50 ngày, 6 tháng...)?
Theo hợp đồng, trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ và nộp lên cơ quan nhà nước để làm sổ hồng thuộc về Chủ đầu tư hay người mua?
Chủ đầu tư có chế tài cụ thể nào (ghi trong hợp đồng) nếu vi phạm cam kết về thời gian làm sổ hồng không (ví dụ: phạt lãi chậm nộp...)?
Chủ đầu tư có kinh nghiệm và đã ra được sổ hồng đúng hạn cho cư dân ở các dự án trước đây chưa?

Về Xác định Sở hữu Chung - Riêng

Hợp đồng (hoặc phụ lục/hồ sơ dự án) có bản vẽ hoặc mô tả rõ ràng ranh giới giữa phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung của tòa nhà (hành lang, cầu thang, kết cấu, tiện ích, đất...) không?

Về Nghiệm thu và Tuân thủ

Dự án đã được cơ quan chức năng nghiệm thu phần móng chưa? Có văn bản nghiệm thu không?
Công trình có được nghiệm thu hoàn thành bởi cơ quan nhà nước trước khi bàn giao cho người mua không?

Về Bảo lãnh Ngân hàng

Dự án này có được ngân hàng thương mại nào thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định không?
Đó là ngân hàng nào? Tôi có thể xem Chứng thư bảo lãnh hoặc Hợp đồng bảo lãnh không? Thủ tục để người mua yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nếu Chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn là gì?

Chủ đầu tư và Nhà thầu

Các câu hỏi đặt ra cho vấn đề về Chủ đầu tư và Nhà thầu

Về Chủ đầu tư (CĐT)

Tên đầy đủ và chính xác của pháp nhân Chủ đầu tư đứng tên trên Hợp đồng mua bán là gì? Mã số thuế của công ty là gì?
Chủ đầu tư là công ty độc lập, công ty con hay thành viên của một tập đoàn lớn hơn? Nếu là thành viên/công ty con, công ty mẹ là ai và mức độ hỗ trợ/cam kết từ công ty mẹ đối với dự án này như thế nào?
Cơ cấu sở hữu của công ty CĐT như thế nào? Ai là(các) cổ đông/chủ sở hữu chính?
Công ty CĐT đã thành lập và hoạt động trong lĩnh vực bất động sản được bao lâu rồi?
Hỏi lại cho rõ: Anh/Chị có thể cung cấp danh sách tất cả các dự án bất động sản mà CĐT đã hoàn thành không? (Bao gồm tên, địa chỉ, quy mô, năm hoàn thành).
Tại các dự án cũ, thời gian bàn giao thực tế so với cam kết có bị chậm trễ nhiều không? Tỷ lệ ra sổ hồng đúng hạn cho cư dân là bao nhiêu? Có gặp vấn đề gì lớn trong quá trình cấp sổ không?
Tôi có thể xin thông tin liên hệ của Ban Quản trị một vài tòa nhà CĐT đã bàn giao để tham khảo ý kiến cư dân về chất lượng và dịch vụ không?
CĐT có chuyên về phân khúc nào không (cao cấp, trung cấp, bình dân)? Dự án này định vị ở phân khúc nào trong danh mục đầu tư của CĐT?
CĐT đã từng nhận được giải thưởng uy tín nào trong ngành bất động sản chưa?
Nguồn vốn để CĐT triển khai dự án này đến từ đâu (vốn tự có, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng)? Tỷ lệ các nguồn vốn này như thế nào?
Nếu có vay vốn ngân hàng để xây dựng, đó là ngân hàng nào? Hạn mức tín dụng đã được giải ngân hoàn toàn hay theo tiến độ?
CĐT có sẵn lòng cung cấp báo cáo tài chính đã kiểm toán gần nhất hoặc các thông tin khác để chứng minh năng lực tài chính không?
CĐT có đang niêm yết trên sàn chứng khoán không?
Trong quá khứ, CĐT đã từng gặp khó khăn về tài chính, vỡ nợ, hay dính vào các vụ kiện tụng lớn liên quan đến các dự án khác chưa?
Ai là những người điều hành chủ chốt (Tổng Giám đốc, Giám đốc Dự án) chịu trách nhiệm trực tiếp cho dự án này? Kinh nghiệm của họ trong lĩnh vực này ra sao?
Cách thức CĐT tiếp nhận và xử lý các phản ánh, khiếu nại của khách hàng/cư dân ở các dự án trước đây như thế nào? Có bộ phận chăm sóc khách hàng chuyên trách không?
CĐT có phải là thành viên của các Hiệp hội Bất động sản uy tín không (ví dụ: VNREA)?

Về Nhà thầu và các Đối tác chính

Đơn vị Tổng thầu thi công chính của dự án là ai? Tên đầy đủ và hồ sơ năng lực của họ?
Nhà thầu chính này có kinh nghiệm xây dựng các dự án chung cư cao tầng tương tự về quy mô và chất lượng không? Anh/Chị có thể kể tên một vài dự án tiêu biểu họ đã thi công không?
Hình thức hợp đồng giữa CĐT và Tổng thầu là gì (Tổng thầu EPC, hợp đồng theo đơn giá cố định, Design & Build...)?
Nhà thầu này đã từng hợp tác với CĐT ở các dự án trước đây chưa? Mối quan hệ hợp tác đó như thế nào?
Năng lực tài chính của Tổng thầu có ổn định không? Họ có từng gặp vấn đề về chậm tiến độ ở các dự án khác không?
Có nhiều nhà thầu phụ trách các hạng mục khác nhau không (móng cọc, kết cấu, cơ điện M&E, hoàn thiện...)? Nếu có, đó là những đơn vị nào?
Hỏi lại cho rõ: Đơn vị Tư vấn giám sát độc lập chịu trách nhiệm kiểm soát chất lượng thi công là ai? Hồ sơ năng lực của họ?
Phạm vi công việc và quyền hạn của Tư vấn giám sát tại công trường như thế nào? Họ đảm bảo chất lượng thi công theo đúng thiết kế và tiêu chuẩn bằng cách nào? Đơn vị này có thực sự độc lập với CĐT và Nhà thầu không?
Đơn vị thiết kế kiến trúc cho dự án là ai? Uy tín và các công trình tiêu biểu của họ?
Đơn vị thiết kế cảnh quan là ai?
Đã có đơn vị quản lý vận hành tòa nhà sau bàn giao được lựa chọn chưa? Nếu có, là đơn vị nào và kinh nghiệm của họ ra sao? Nếu chưa, tiêu chí và quy trình lựa chọn sẽ như thế nào và khi nào thực hiện?
CĐT và Nhà thầu có cơ chế nào để đảm bảo và kiểm soát chất lượng vật liệu đầu vào và an toàn lao động trong suốt quá trình thi công không?
CĐT sẽ cập nhật thông tin, hình ảnh về tiến độ thi công cho người mua định kỳ như thế nào và qua kênh nào?

Thông tin Căn hộ và Dự án

Các câu hỏi đặt ra cho vấn đề về Thông tin Căn hộ và Dự án

Về Thiết kế và Bố trí Căn hộ

Anh/Chị có thể cung cấp bản vẽ mặt bằng kiến trúc chi tiết của căn hộ [Mã căn hộ/Loại căn hộ] không? Bao gồm kích thước cụ thể từng phòng, ban công, lô gia?
Chiều cao thông thủy hoàn thiện từ sàn đến trần bên trong căn hộ là bao nhiêu mét?
Hướng cửa chính, hướng ban công/cửa sổ chính của căn hộ này là hướng nào? Căn hộ sẽ đón nắng sáng hay chiều? Có bị ảnh hưởng bởi gió nhiều không?
Các tường ngăn bên trong căn hộ là tường chịu lực hay tường không chịu lực (có thể thay đổi/đập bỏ sau này)?
Hệ thống thông gió cho các khu vực không có cửa sổ (như WC bên trong, bếp nếu là bếp kín) được thiết kế như thế nào? Có quạt hút mùi/thông gió cưỡng bức không?
Thiết kế bếp là dạng mở hay kín? Có vị trí chờ sẵn để lắp đặt máy hút mùi không?
Vị trí chờ lắp đặt máy giặt và cục nóng máy lạnh được bố trí ở đâu? Có được che chắn thẩm mỹ ngoài ban công/lô gia không?
Sàn ban công, lô gia và nhà vệ sinh có bố trí phễu thu sàn (thoát nước) không?

Về Cách tính Diện tích

Hỏi lại cho rõ: Diện tích thông thủy (sử dụng) được tính chính xác theo quy định nào? (Ví dụ: có bao gồm diện tích cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ hay không?).
Phương pháp đo đạc diện tích thực tế khi bàn giao để đối chiếu với hợp đồng là gì? Có sự tham gia của đơn vị đo đạc độc lập không?

Về Vật liệu và Hoàn thiện

Hỏi lại cho rõ: Tôi có thể xem Phụ lục Hợp đồng hoặc Bảng kê chi tiết liệt kê chính xác chủng loại, nhãn hiệu, quy cách, xuất xứ của tất cả vật liệu và thiết bị bàn giao không? (Gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, sơn, cửa, khóa, cửa sổ, phụ kiện bếp, công tắc, ổ cắm...).
Chất lượng/nhãn hiệu vật liệu bàn giao có đồng nhất giữa các loại căn hộ/các tầng không, hay có sự khác biệt?
Chế độ bảo hành cho các trang thiết bị bàn giao kèm theo căn hộ (thiết bị vệ sinh, khóa cửa...) là bao lâu và theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất nào?
Người mua có thể yêu cầu thay đổi nhỏ về vật liệu hoàn thiện (ví dụ màu gạch, thêm ổ cắm điện) trước khi bàn giao không? Nếu có thì quy trình và chi phí như thế nào?
Loại sơn tường nội thất là gì (nhãn hiệu, chất lượng: dễ lau chùi, chống nấm mốc...)?
Cửa chính và cửa thông phòng làm bằng vật liệu gì? Cửa chính có khả năng chống cháy bao nhiêu phút?
Cửa sổ, cửa ban công/lô gia sử dụng loại vật liệu gì (nhựa uPVC, nhôm Xingfa...)? Kính và phụ kiện (khóa, bản lề) của hãng nào? Có khả năng cách âm, cách nhiệt tốt không?

Về Thông số Kỹ thuật (Trong căn hộ)

Tường ngăn giữa các phòng trong căn hộ được xây bằng vật liệu gì (gạch, tấm bê tông nhẹ...)? Độ dày và khả năng cách âm ước tính?
Tiêu chuẩn chống thấm cho các khu vực ẩm ướt (WC, ban công, lô gia) là gì? Sử dụng vật liệu chống thấm nào?
Hệ thống điện trong căn hộ được bố trí bao nhiêu lộ dây, bao nhiêu ổ cắm cho mỗi phòng? Dây điện có đủ tiết diện cho các thiết bị công suất lớn (máy nước nóng trực tiếp, lò nướng...) không?
Hệ thống điện có thiết bị chống giật (aptomat chống rò ELCB/RCBO) không?
Áp lực nước trong căn hộ dự kiến như thế nào? Các tầng cao có hệ thống bơm tăng áp không?
Có vị trí chờ sẵn để lắp đặt máy nước nóng (trực tiếp/gián tiếp) không? Ở đâu?
Hạ tầng cáp quang Internet và truyền hình cáp có đi dây chờ sẵn đến căn hộ không? Có thể sử dụng dịch vụ của nhiều nhà mạng hay độc quyền một nhà mạng? Vị trí các đầu chờ ở đâu trong căn hộ?
Đường ống đồng và ống thoát nước cho máy lạnh có được lắp đặt sẵn không? Cho những phòng nào?

Về Kết cấu và Thiết kế Tòa nhà

Hệ thống kết cấu chịu lực chính của tòa nhà là gì (khung bê tông cốt thép, vách cứng...)?
Vật liệu và giải pháp hoàn thiện mặt ngoài tòa nhà là gì? Bao lâu thì cần bảo trì/sơn lại?
Tòa nhà được thiết kế theo tiêu chuẩn chống động đất nào (nếu có)?

Về Khu vực Chung và Tiện ích

Kích thước chính xác của hồ bơi (dài, rộng, sâu)? Có hệ thống lọc tuần hoàn, xử lý nước hiện đại không? Giờ hoạt động dự kiến?
Phòng tập gym dự kiến trang bị những loại máy móc nào (thương hiệu, số lượng)?
Phòng sinh hoạt cộng đồng/hội trường đa năng rộng bao nhiêu m2? Có trang bị gì (bàn ghế, âm thanh...)? Quy chế sử dụng cho cư dân?
Sảnh chờ chính và hành lang chung các tầng được hoàn thiện bằng vật liệu gì (ốp lát sàn, tường)?
Chiều rộng hành lang căn hộ là bao nhiêu mét? Có thông thoáng, đủ ánh sáng không?
Hỏi lại cho rõ: Block này có bao nhiêu thang máy? Thương hiệu, tải trọng, tốc độ thang là gì? Có thang riêng cho chở hàng/PCCC không? Tỷ lệ số căn hộ/thang máy là bao nhiêu?
Các tiện ích chung (hồ bơi, gym...) có hoàn thành và đưa vào sử dụng cùng lúc bàn giao căn hộ không hay muộn hơn?

Về Thông số Kỹ thuật (Tòa nhà)

Công suất máy phát điện dự phòng là bao nhiêu KVA? Máy phát điện cung cấp cho những khu vực/thiết bị nào (thang máy, chiếu sáng chung, bơm nước, có cấp vào một vài ổ cắm trong căn hộ không)?
Dung tích bể chứa nước sinh hoạt của tòa nhà là bao nhiêu? Có hệ thống lọc nước tổng cho tòa nhà không?
Hệ thống xử lý rác thải như thế nào? Có ống thu rác trung tâm tại mỗi tầng không? Vị trí phòng chứa rác? Có khu phân loại rác không?
Tòa nhà có Hệ thống Quản lý Tòa nhà thông minh (BMS) để điều khiển các hệ thống kỹ thuật không?

Về Quy hoạch Tổng thể Dự án

Hỏi lại cho rõ: Mật độ xây dựng toàn khu chính xác là bao nhiêu %? Hệ số sử dụng đất là bao nhiêu?
Tỷ lệ diện tích dành cho cây xanh, mặt nước, tiện ích chung là bao nhiêu %?
Tổng số căn hộ của toàn dự án/block này là bao nhiêu? Quy mô dân số dự kiến?
Tỷ lệ chỗ đậu xe ô tô/xe máy trên mỗi căn hộ là bao nhiêu? Chỗ đậu xe được phân bổ cố định hay ai đến trước đậu trước? Có bán hay cho thuê chỗ đậu xe ô tô không? Vị trí khu vực đậu xe (tầng hầm, tầng nổi)?
Giao thông nội khu được tổ chức như thế nào (đường đi, lối cho người đi bộ)?
Dự án có thiết kế lối đi riêng hoặc tiện ích cho người khuyết tật không?

Về Quá trình Xây dựng và Kiểm soát Chất lượng

Căn hộ mẫu/nhà mẫu có giống hoàn toàn căn hộ thực tế khi bàn giao không? Điều này có cam kết bằng văn bản không?
Quy trình nghiệm thu căn hộ trước khi nhận bàn giao như thế nào? Khách hàng có bao nhiêu thời gian để kiểm tra? Có được phép dẫn theo chuyên gia/kỹ sư riêng để kiểm tra cùng không?
Quy trình chi tiết để báo cáo các lỗi/khiếm khuyết phát hiện khi nhận nhà là gì? Thời gian cam kết của CĐT/Nhà thầu để sửa chữa các lỗi này là bao lâu?

Về Tầm nhìn (View) và Hướng

Anh/Chị có thể cho xem hình ảnh/phân tích về tầm nhìn (view) thực tế từ căn hộ này không, có tính đến các giai đoạn xây dựng tiếp theo của dự án hoặc các công trình lân cận tiềm năng trong tương lai?
Tầm nhìn này có bị che chắn trong tương lai gần không?

Về Tính năng Nhà thông minh (Smart Home)

Nếu dự án quảng cáo có smart home, thì cụ thể bao gồm những tính năng nào (điều khiển đèn, máy lạnh, rèm cửa, an ninh...)?
Hệ thống smart home do hãng nào cung cấp? Có khả năng mở rộng, tích hợp thêm thiết bị không? Có mất phí thuê bao duy trì hàng tháng/năm không?

Giá cả và Thanh toán

Các câu hỏi đặt ra cho vấn đề về Giá cả và Thanh toán

Về Cách tính giá và Thành phần giá

Giá bán Anh/Chị vừa báo là tính trên diện tích tim tường hay diện tích thông thủy (sử dụng thực tế)? Vui lòng xác nhận lại diện tích chính xác dùng để tính giá.
Đơn giá/m2 có khác nhau giữa các tầng, các hướng (view) hoặc các vị trí (căn góc, căn thường) không? Anh/Chị có thể cung cấp bảng giá chi tiết theo từng loại vị trí căn hộ không?
Giá bán này là giá cho căn hộ bàn giao thô hay đã bao gồm gói nội thất cơ bản/hoàn thiện? Nếu có gói hoàn thiện, có lựa chọn nhận bàn giao thô với giá thấp hơn không?
Ngoài giá trị cơ bản của căn hộ, giá bán đã bao gồm những hạng mục nào cụ thể (ví dụ: tủ bếp, máy lạnh, tủ quần áo...), và chưa bao gồm những gì?

Về Tổng Chi phí Mua nhà

Số tiền Thuế GTGT (VAT) chính xác áp dụng cho căn hộ này là bao nhiêu?
Số tiền 2% phí bảo trì phần sở hữu chung được tính dựa trên giá trước VAT hay sau VAT? Khoản phí này sẽ đóng một lần khi nhận nhà hay đóng vào thời điểm nào?
Chủ đầu tư có thu thêm bất kỳ khoản phí hành chính nào khi ký Hợp đồng mua bán hoặc làm các thủ tục khác không?
Các khoản lệ phí trước bạ, phí cấp sổ hồng và các loại thuế/phí khác theo quy định nhà nước sau này dự kiến khoảng bao nhiêu? Bên nào (người mua hay Chủ đầu tư) sẽ chịu trách nhiệm nộp các khoản phí này?
Khi nhận nhà, có mất phí lắp đặt ban đầu cho đồng hồ điện, nước không?

Về Tiến độ và Phương thức Thanh toán

Anh/Chị có thể cung cấp lịch thanh toán với các mốc thời gian (ngày tháng cụ thể) và số tiền chính xác cho từng đợt không?
Nếu tôi gặp khó khăn tài chính tạm thời và báo trước, liệu có sự linh động nào trong lịch thanh toán không?
Thủ tục xử lý nếu tôi thanh toán chậm một vài ngày là gì? Có thời gian gia hạn không? Lãi suất hoặc phí phạt chậm thanh toán cụ thể là bao nhiêu %/ngày?
Tôi có thể thanh toán bằng những hình thức nào (chuyển khoản, tiền mặt...)? Có ưu tiên hình thức nào không?
Sau mỗi lần thanh toán, tôi có nhận được phiếu thu/xác nhận chính thức ngay lập tức không?

Về Chiết khấu và Khuyến mãi

Hiện tại dự án đang có những chương trình chiết khấu, khuyến mãi nào cụ thể (ví dụ: quà tặng nội thất, bốc thăm trúng thưởng, tặng vàng...)? Điều kiện áp dụng chi tiết là gì?
Nếu tôi thanh toán vượt tiến độ (ví dụ 50%, 70%, 95% giá trị căn hộ), mức chiết khấu cụ thể cho từng phương án là bao nhiêu %?
Có chính sách giá tốt hơn nếu tôi mua nhiều hơn một căn hộ không?
Có chương trình hoa hồng/thưởng nếu tôi giới thiệu người mua mới không?
Các khoản chiết khấu được trừ vào giá trước VAT hay sau VAT?

Về Hỗ trợ Tài chính và Vay Ngân hàng

Những ngân hàng nào đã ký kết hợp tác bảo lãnh và cho vay chính thức cho dự án này?
Anh/Chị có thể cung cấp thông tin liên hệ của cán bộ tín dụng tại các ngân hàng đối tác, người đã nắm rõ về dự án không?
Tỷ lệ cho vay tối đa (LTV) mà các ngân hàng đối tác đang áp dụng cho người mua tại dự án này là bao nhiêu % giá trị căn hộ?
Các gói lãi suất ưu đãi cụ thể như thế nào (ví dụ: cố định X năm đầu, lãi suất thả nổi sau đó...)? Lãi suất sau thời gian ưu đãi dự kiến là bao nhiêu?
Chủ đầu tư có chương trình hỗ trợ lãi suất không (ví dụ: hỗ trợ 0% lãi suất đến khi nhận nhà)? Điều khoản và điều kiện cụ thể của chương trình này là gì? Ai sẽ trả phần lãi trong thời gian hỗ trợ?
Thời gian xử lý hồ sơ vay với các ngân hàng đối tác thường mất bao lâu?
Chủ đầu tư có hỗ trợ người mua trong quá trình chuẩn bị hồ sơ vay vốn không?

Về Các loại Phí khác và Điều khoản Hợp đồng

Có mất phí gì khi chuyển từ tiền đặt cọc sang ký Hợp đồng mua bán không?
Nếu vì lý do cá nhân tôi không thể tiếp tục hợp đồng sau khi đã ký, điều kiện hủy hợp đồng và mức phạt/mất cọc như thế nào theo quy định?
Nếu tôi muốn chuyển nhượng lại căn hộ này cho người khác trước khi nhận nhà, chính sách và thủ tục của Chủ đầu tư như thế nào? Có mất phí chuyển nhượng không?
Giá bán trong Hợp đồng có được cam kết cố định cho đến khi bàn giao nhà không, hay có điều khoản nào cho phép Chủ đầu tư điều chỉnh giá nếu chi phí xây dựng tăng không?

Về So sánh và Định giá

So với các dự án tương đương về vị trí, phân khúc, chất lượng trong khu vực (cả đã hoàn thành và đang xây dựng), mức giá của dự án này đang ở đâu? Anh/Chị có thể chia sẻ một vài thông tin so sánh không?
Yếu tố nào là điểm nổi bật để lý giải cho mức giá hiện tại của dự án?

Chi phí Vận hành Sau này

Các câu hỏi đặt ra cho vấn đề về Chi phí Vận hành Sau này

Về Phí Quản lý Vận hành (Phí Quản lý)

Hỏi lại cho chi tiết: Anh/Chị có thể cung cấp bảng phân bổ chi tiết nhất có thể các hạng mục chi tiêu dự kiến được trích từ nguồn phí quản lý không? (Ví dụ: Lương bảo vệ, lương lao công, chăm sóc cây cảnh, bảo trì thang máy, bảo trì bơm, nhiên liệu/bảo trì máy phát điện, điện/nước khu vực chung, chi phí văn phòng BQL, diệt côn trùng...).
Hỏi lại để xác nhận: Phí quản lý được tính chính xác trên m2 diện tích thông thủy hay tim tường? Con số diện tích dùng để tính phí cho căn hộ [Mã căn hộ] của tôi chính xác là bao nhiêu m2?
Cơ chế đề xuất và phê duyệt việc tăng phí quản lý trong tương lai được quy định (trong Nội quy hoặc hợp đồng với Đơn vị quản lý vận hành (ĐVQLVH) dự kiến) như thế nào? Có cần tỷ lệ biểu quyết tối thiểu của cư dân tại Hội nghị nhà chung cư không?
Báo cáo tài chính thu-chi từ nguồn phí quản lý sẽ được cung cấp cho cư dân định kỳ bao lâu một lần? Dưới hình thức nào (bảng kê, báo cáo kiểm toán...)?
Mức phí quản lý dự kiến đã tính đến yếu tố trượt giá hoặc việc tăng lương tối thiểu cho nhân viên trong khoảng 1-2 năm đầu chưa?
Có nhiều gói dịch vụ/mức phí quản lý khác nhau không, hay chỉ có một mức phí tiêu chuẩn áp dụng cho tất cả các căn hộ?

Về Phí Giữ xe

Hỏi lại để xác nhận: Mức phí hàng tháng chính xác cho 01 chỗ đậu xe máy và 01 chỗ đậu xe ô tô là bao nhiêu? Mức phí này là cố định trong bao lâu hay có thể thay đổi hàng năm?
Nếu chỗ đậu xe được phân bổ cố định, mức phí có khác nhau tùy vị trí không (ví dụ chỗ dễ ra vào hơn)?
Nếu chỗ đậu xe là không cố định (first-come-first-served), cơ cấu tính phí có khác không? Nếu bãi xe hết chỗ thì giải quyết thế nào?
Phí giữ xe được tính gộp vào phí quản lý hay thu riêng hoàn toàn?
Thông lệ điều chỉnh phí giữ xe hàng năm tại các tòa nhà do ĐVQLVH dự kiến quản lý hoặc tại các dự án tương tự của CĐT này như thế nào?

Về Tiện ích (Sử dụng riêng trong căn hộ)

Mỗi căn hộ có đồng hồ điện, nước riêng không? Có phải là loại đồng hồ thông minh dễ theo dõi chỉ số không?
Hóa đơn điện, nước hàng tháng sẽ do các nhà cung cấp (EVN HCMC, SAWACO) gửi trực tiếp cho cư dân, hay ĐVQLVH sẽ đứng ra thu và xuất hóa đơn lại (có thể kèm phí dịch vụ)?
Đơn giá điện, nước áp dụng để tính hóa đơn có phải là đơn giá sinh hoạt theo đúng quy định của nhà nước tại TP.HCM không?
Anh/Chị có thể ước tính chi phí điện/nước trung bình hàng tháng cho một hộ gia đình điển hình sống trong căn hộ có diện tích tương tự, dựa trên kinh nghiệm từ các dự án khác không?

Về Tiện ích (Sử dụng chung)

Xin xác nhận rằng toàn bộ chi phí điện, nước, internet... phục vụ cho hoạt động của các khu vực và thiết bị chung (chiếu sáng hành lang, thang máy, bơm nước, lọc hồ bơi, máy lạnh phòng gym...) đều nằm trong cơ cấu phí quản lý và không phát sinh các khoản thu phụ trội bất thường?
Tòa nhà có các giải pháp tiết kiệm năng lượng nào cho khu vực chung để giúp kiểm soát chi phí tiện ích này không (đèn LED, cảm biến chuyển động...)?

Về Phí Sử dụng Tiện ích

Hỏi lại: Việc sử dụng hồ bơi, phòng gym, sân chơi trẻ em, thư viện (nếu có) có hoàn toàn miễn phí cho cư dân và đã bao gồm trong phí quản lý không?
Việc đặt chỗ sử dụng các khu vực BBQ, phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng đa năng có mất phí không? Nếu có, cơ cấu tính phí như thế nào (theo giờ, theo sự kiện)?
Có khả năng trong tương lai, BQT/ĐVQLVH sẽ đề xuất thu phí cho các tiện ích hiện đang miễn phí không?

Về Quỹ Bảo trì (Phí Bảo trì 2%)

Quỹ bảo trì 2% này dự kiến dùng để chi trả cho những hạng mục sửa chữa, thay thế lớn nào cụ thể (ví dụ: sơn lại mặt ngoài, đại tu thang máy, sửa chữa mái, thay thế máy bơm chính...)? Có danh mục dự kiến không?
Quy trình để Ban Quản Trị (sau khi thành lập) tiếp cận và sử dụng quỹ này như thế nào? Có cần sự chấp thuận của cư dân tại Hội nghị nhà chung cư đối với các khoản chi lớn không?
Tình hình thu chi (số dư, các khoản đã chi) của quỹ bảo trì 2% sẽ được báo cáo cho cư dân như thế nào và định kỳ bao lâu?
Với quy mô của dự án và nhu cầu bảo trì dài hạn, liệu quỹ 2% này có thực sự đủ không, hay thông thường các tòa nhà tương tự sẽ cần huy động thêm đóng góp từ cư dân sau một thời gian vận hành?

Về Khoản Đóng góp Đặc biệt/Bất thường

Trong trường hợp có hạng mục sửa chữa lớn, đột xuất hoặc nâng cấp cần thiết mà quỹ bảo trì 2% và phí quản lý không đủ chi trả, quy trình kêu gọi đóng góp thêm từ cư dân ("khoản đóng góp bất thường") được quy định (trong Nội quy/Hợp đồng) như thế nào?
Việc thu khoản đóng góp bất thường có cần sự phê duyệt của một tỷ lệ cư dân nhất định tại Hội nghị nhà chung cư không?

Về Chi phí Sửa chữa, Bảo trì (Trong căn hộ - Sau bảo hành)

Mặc dù đây là trách nhiệm của chủ sở hữu sau khi hết bảo hành, ĐVQLVH có cung cấp danh sách các đơn vị/thợ sửa chữa uy tín (điện, nước, máy lạnh...) cho cư dân tham khảo hoặc có dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật với mức phí hợp lý không?

Về Dịch vụ Internet/Truyền hình/Điện thoại

Ngoài việc có hạ tầng, có hợp đồng độc quyền nào với nhà cung cấp dịch vụ Internet/Truyền hình cụ thể nào có thể giới hạn sự lựa chọn hoặc dẫn đến mức phí thuê bao không cạnh tranh không?

Về Bảo hiểm

Phí quản lý hàng tháng đã bao gồm phí đóng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho phần sở hữu chung và kết cấu tòa nhà chưa? Tôi có thể xem thông tin chi tiết về hợp đồng bảo hiểm này không?
Xin xác nhận rằng bảo hiểm cho tài sản bên trong căn hộ của tôi và bảo hiểm trách nhiệm dân sự cá nhân là trách nhiệm và chi phí của riêng tôi?

Về Các Khoản Phạt/Phí Vi phạm (Nếu có)

Trong dự thảo Nội quy tòa nhà có quy định về các khoản phạt tài chính đối với các hành vi vi phạm không (đổ rác sai nơi quy định, gây ồn, sửa chữa trái phép...)? Mức phạt thông thường là bao nhiêu?

Về So sánh Chi phí

Tổng chi phí vận hành ước tính hàng tháng (Phí quản lý + Phí gửi xe + Ước tính Tiền điện nước) cho một căn hộ như tôi đang xem xét so với các dự án chung cư có tiêu chuẩn tương đương tại khu vực này ở TP.HCM là cao, thấp hay ngang bằng?

Bàn giao và Quản lý Vận hành

Các câu hỏi đặt ra cho vấn đề về Bàn giao và Quản lý Vận hành

Về Quy trình Bàn giao Căn hộ

Hỏi lại cho rõ: Thời gian dự kiến bàn giao căn hộ cụ thể (trong Hợp đồng) là khoảng nào (tháng/quý/năm)?
Chủ đầu tư sẽ thông báo cho tôi trước bao nhiêu ngày về ngày bàn giao chính thức? Bằng hình thức nào (văn bản, email, điện thoại)?
Quy trình chi tiết trong ngày nhận bàn giao sẽ diễn ra như thế nào? (Ví dụ: ký biên bản, nhận chìa khóa, kiểm tra thiết bị...).
Hỏi lại: Tôi sẽ có bao nhiêu thời gian để kiểm tra căn hộ khi nghiệm thu trước bàn giao? Nếu cần thêm thời gian hoặc muốn kiểm tra lại thì có được không?
Vào ngày bàn giao, tôi sẽ nhận được những giấy tờ gì từ Chủ đầu tư? (Biên bản bàn giao, chìa khóa, hướng dẫn sử dụng thiết bị, phiếu bảo hành gốc...).
Tôi có cần phải hoàn thành 100% nghĩa vụ thanh toán trước khi được nhận bàn giao căn hộ không? Hay có điều kiện nào khác?
Nếu tôi không thể có mặt vào ngày bàn giao dự kiến, tôi có thể ủy quyền cho người khác nhận thay không? Thủ tục ủy quyền như thế nào?

Về Tình trạng Căn hộ và Dự án khi Bàn giao

Căn hộ có được vệ sinh công nghiệp sạch sẽ trước khi bàn giao không?
Đồng hồ điện, nước riêng của căn hộ có được lắp đặt và sẵn sàng sử dụng tại thời điểm bàn giao không? Thủ tục đăng ký sử dụng với nhà cung cấp như thế nào?
Các khu vực chung và tiện ích thiết yếu (sảnh, hành lang, thang máy, đường nội bộ...) có đảm bảo hoàn thiện và vận hành bình thường tại thời điểm bàn giao căn hộ không?

Về Chế tài Chậm Bàn giao (Phía Chủ đầu tư)

Hỏi lại: Mức phạt cụ thể nếu Chủ đầu tư chậm bàn giao (sau thời gian gia hạn nếu có trong hợp đồng) là bao nhiêu % trên giá trị căn hộ (hoặc số tiền đã đóng) tính theo ngày/tháng? Cách tính và phương thức chi trả khoản phạt này như thế nào?
Hợp đồng quy định những trường hợp bất khả kháng nào cho phép Chủ đầu tư chậm bàn giao mà không bị phạt?

Về Bảo hành

Hỏi lại: Thời gian bảo hành cụ thể cho phần kết cấu tòa nhà là bao lâu? Cho phần hoàn thiện và các trang thiết bị bên trong căn hộ (hệ thống điện, nước, cửa, thiết bị vệ sinh...) là bao lâu?
Thời điểm bắt đầu tính bảo hành là từ ngày nghiệm thu toàn bộ dự án hay từ ngày bàn giao căn hộ riêng lẻ cho từng khách hàng?
Những hạng mục hoặc hư hỏng nào không nằm trong phạm vi bảo hành?
Quy trình yêu cầu bảo hành như thế nào? Có form mẫu hay đầu mối liên hệ cụ thể không? Thời gian phản hồi dự kiến từ Chủ đầu tư/Ban quản lý là bao lâu?

Về Sửa chữa Khiếm khuyết/Lỗi

Hỏi lại: Quy trình báo cáo các lỗi phát hiện sau khi đã nhận nhà (trong thời hạn bảo hành) như thế nào?
Thời gian cam kết của Chủ đầu tư/Nhà thầu để đến kiểm tra và hoàn thành việc sửa chữa các lỗi được báo cáo là bao lâu?
Ai là người trực tiếp thực hiện việc sửa chữa (đội của CĐT, nhà thầu gốc, bên thứ ba)? Họ có đảm bảo tay nghề và vật tư thay thế đúng chuẩn không?
Nếu tôi không hài lòng về chất lượng sửa chữa, quy trình xử lý tiếp theo là gì? Có cơ chế giải quyết tranh chấp không?
Việc sửa chữa có được sắp xếp vào thời gian thuận tiện cho tôi không? Cách xử lý việc ra vào căn hộ nếu tôi đi vắng?

Về Đơn vị Quản lý Vận hành (ĐVQLVH)

Hỏi lại: Đã có ĐVQLVH được chỉ định chưa? Nếu có, là đơn vị nào? Tôi có thể xem hồ sơ năng lực và danh sách các tòa nhà họ đang quản lý không?
Nếu chưa có, quy trình và thời gian dự kiến CĐT sẽ lựa chọn ĐVQLVH là gì? Cư dân có được tham gia góp ý không?
Thời hạn hợp đồng ban đầu giữa CĐT và ĐVQLVH dự kiến là bao lâu?
Sau thời gian hợp đồng ban đầu hoặc sau khi có Ban Quản Trị, cư dân có quyền biểu quyết thay đổi ĐVQLVH không?
Có các chỉ số đánh giá hiệu quả công việc (KPIs) hoặc cam kết chất lượng dịch vụ (SLAs) nào cho ĐVQLVH không?

Về Phí Quản lý Vận hành

Hỏi lại: Phí quản lý được tính trên diện tích thông thủy hay tim tường?
Hỏi lại: Anh/Chị có thể cung cấp bảng kê chi tiết các dịch vụ đã bao gồm trong mức phí quản lý dự kiến không? Dịch vụ nào không bao gồm và phải trả thêm phí (ví dụ: phí bơi, phí gym)?
Phí quản lý đóng theo tháng hay quý? Có những hình thức đóng phí nào?
Quy trình điều chỉnh phí quản lý trong tương lai như thế nào? Có cần tham khảo ý kiến cư dân hoặc thông qua Ban Quản Trị (khi đã thành lập) không?
Việc thu chi ngân sách từ phí quản lý sẽ được báo cáo công khai cho cư dân như thế nào?

Về Nội quy Tòa nhà

Dự án đã có bản dự thảo Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư chưa? Tôi có thể xem trước không?
Các quy định chính về việc nuôi thú cưng, sửa chữa căn hộ, tiếng ồn, sử dụng khu vực chung, đăng ký khách... là gì?
Cơ chế giám sát và xử lý các trường hợp vi phạm Nội quy như thế nào?

Về Kế hoạch Bảo trì

CĐT/ĐVQLVH có kế hoạch bảo trì dài hạn cho các hệ thống quan trọng của tòa nhà (thang máy, máy phát điện, bơm nước, mặt ngoài, chống thấm...) không?
Quỹ bảo trì 2% ban đầu (trước khi có Ban Quản Trị) sẽ được quản lý như thế nào? Gửi ở ngân hàng nào? Ai là người đồng chủ tài khoản?
Quy trình sử dụng quỹ bảo trì như thế nào? Cần những phê duyệt nào? Việc sử dụng quỹ có được báo cáo chi tiết cho cư dân không?

Về Quản lý Khu vực Chung

Tần suất vệ sinh các khu vực chung (sảnh, hành lang, thang máy, cầu thang bộ, khuôn viên...) dự kiến là bao nhiêu lần/ngày/tuần?
Lực lượng bảo vệ sẽ có bao nhiêu người mỗi ca trực? Nhiệm vụ và phạm vi tuần tra của họ?
Kế hoạch chăm sóc cây xanh cảnh quan và kiểm soát côn trùng định kỳ?
Việc bảo dưỡng, duy trì hoạt động các tiện ích như hồ bơi, phòng gym được thực hiện ra sao?

Về Dịch vụ Cư dân

Sẽ có văn phòng Ban quản lý tại chỗ không? Thời gian làm việc?
Có kênh liên lạc riêng (hotline, ứng dụng, email, app) để cư dân gửi yêu cầu hoặc báo cáo sự cố không? Thời gian phản hồi dự kiến?

Về Ban Quản Trị (BQT) Nhà chung cư

Kế hoạch và thời gian dự kiến CĐT sẽ tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu BQT là khi nào (theo quy định thường trong vòng 12 tháng kể từ khi bàn giao 50% căn hộ)?
CĐT có hỗ trợ (về hành chính, địa điểm...) cho việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu không?
Quy trình bàn giao công tác quản lý, hồ sơ tòa nhà và quỹ bảo trì từ CĐT/ĐVQLVH ban đầu cho BQT sau khi được bầu ra sao?

Về Quản lý Điện, Nước

Việc ghi chỉ số và thu tiền điện, nước của từng căn hộ sẽ do ĐVQLVH thực hiện hay do công ty điện lực, cấp nước trực tiếp làm?
Chi phí điện, nước sử dụng cho các khu vực chung (chiếu sáng, thang máy, bơm...) được phân bổ và chi trả như thế nào (thường nằm trong phí quản lý, cần xác nhận)?

Về Quản lý Bãi đậu xe

Hỏi lại: Việc phân bổ chỗ đậu xe (cố định, ngẫu nhiên, ưu tiên...) được thực hiện bằng phương pháp nào? Có hệ thống quản lý cụ thể không?
Phí đậu xe được thu như thế nào và khi nào?

Về An ninh

Hỏi lại: Anh/Chị có thể cung cấp thêm thông tin chi tiết về hệ thống an ninh không? (Số lượng/vị trí camera CCTV, thời gian lưu trữ dữ liệu, các điểm kiểm soát ra vào - cổng chính, sảnh, thang máy..., loại hệ thống kiểm soát - thẻ từ, vân tay?).
Quy trình đăng ký và kiểm soát khách ra vào tòa nhà như thế nào?

Các vấn đề khác

Ngoài ra, Người mua còn quan tâm các vấn đề khác, cụ thể:

Cộng đồng Cư dân và Lối sống

Phân khúc khách hàng mục tiêu chính mà dự án hướng tới là gì (ví dụ: chuyên gia trẻ, gia đình có con nhỏ, người nước ngoài, nhà đầu tư...)? Thiết kế và tiện ích của dự án có những điểm gì đặc biệt để thu hút nhóm khách hàng này?
Chủ đầu tư có kế hoạch tổ chức các hoạt động kết nối cộng đồng cư dân, đặc biệt là trong giai đoạn đầu sau khi bàn giao không?
Thiết kế các không gian chung (sảnh, vườn, khu vui chơi...) có khuyến khích sự giao lưu, tương tác lành mạnh giữa các cư dân không?
"Không khí" hoặc phong cách sống mà Chủ đầu tư mong muốn xây dựng cho cộng đồng tại đây là gì (ví dụ: sôi động, yên tĩnh, thân thiện gia đình, sang trọng...)?
Quy chế quản lý tòa nhà có đề cập đến việc hòa giải hoặc xử lý các mâu thuẫn nhỏ giữa các cư dân với nhau không? Ai sẽ đứng ra xử lý?
Ngoài sân chơi trẻ em cơ bản, có các tiện ích nào khác được thiết kế chuyên biệt cho trẻ em (ví dụ: thư viện nhỏ, khu học tập...) hoặc cho người cao tuổi (ví dụ: đường đi dạo bằng phẳng, ghế nghỉ...) không?
Chính sách của tòa nhà đối với việc cho thuê căn hộ ngắn hạn (như Airbnb) là gì? Có được phép không, có bị hạn chế số lượng/thời gian không, hay hoàn toàn cấm? (Điều này ảnh hưởng đến an ninh và sự ổn định cộng đồng).

Yếu tố Môi trường Cụ thể tại Dự án

Trong quá trình thi công, Chủ đầu tư và nhà thầu có những biện pháp cụ thể nào để giảm thiểu bụi, tiếng ồn, độ rung ảnh hưởng đến khu dân cư xung quanh (và những cư dân nhận nhà sớm nếu bàn giao theo giai đoạn)?
Xung quanh dự án có nguồn gây ô nhiễm tiếng ồn nào tiềm ẩn không (ví dụ: nhà máy, xưởng cơ khí, quán karaoke, đường bay, đường giao thông lớn chưa thể hiện rõ trên bản đồ)? Đã có đánh giá tiếng ồn tại khu vực chưa?
Xung quanh dự án có nguồn gây ô nhiễm không khí hoặc mùi khó chịu nào không (khu xử lý rác thải, kênh rạch ô nhiễm, khu công nghiệp gần đó)?
Hỏi lại cụ thể cho căn hộ tôi quan tâm: Trung bình căn hộ này nhận được bao nhiêu giờ nắng trực tiếp mỗi ngày vào các mùa khác nhau? Khả năng thông gió đối lưu tự nhiên (gió lùa) có tốt không dựa trên vị trí cửa sổ và hướng tòa nhà?
Cốt nền của dự án cao bao nhiêu so với mực nước đỉnh triều/ngập lụt lịch sử của khu vực? Dự án có các giải pháp chống ngập úng cụ thể nào (nâng nền, hệ thống bơm tầng hầm, hệ thống thoát nước mưa...)? (Đặc biệt quan trọng tại TP.HCM).
Khu vực dự án có nằm trong vùng có hiện tượng sụt lún đất không? Giải pháp nền móng được sử dụng là gì để đảm bảo an toàn?
Trong khuôn viên dự án có nhiều cây xanh lớn, hồ nước hoặc các giải pháp cảnh quan giúp điều hòa không khí, giảm nhiệt độ không?

Ảnh hưởng từ Quy hoạch/Phát triển Tương lai Xung quanh

Anh/Chị có thể cung cấp thông tin chi tiết về quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển đã được phê duyệt cho các lô đất ngay sát cạnh dự án không?
Có dự án hạ tầng giao thông nào (đường mới, cầu, tuyến metro, trạm trung chuyển rác...) được quy hoạch xây dựng gần dự án có thể gây ảnh hưởng (tiếng ồn thi công, chắn view, tăng mật độ giao thông...) không? Tiến độ dự kiến của các dự án này?
Liệu có khả năng các tòa nhà cao tầng khác xây dựng trong tương lai ở các lô đất lân cận sẽ che chắn tầm nhìn, ánh sáng hoặc luồng gió của căn hộ tôi đang xem xét không? Có quy định về chiều cao tối đa cho các lô đất đó chưa?
Ngược lại, có quy hoạch nào về công viên, trường học, trung tâm thương mại mới gần dự án giúp gia tăng giá trị và tiện ích sống không?

Công nghệ và Kết nối

Hỏi lại: Cụ thể những nhà cung cấp dịch vụ Internet (ISP) nào sẽ có hạ tầng cáp quang (FTTH) đến từng căn hộ? Tốc độ tối đa dự kiến là bao nhiêu?
Chất lượng sóng điện thoại di động của các nhà mạng lớn (Viettel, Mobifone, Vinaphone...) tại khu vực chung và dự kiến bên trong căn hộ (do ảnh hưởng vật liệu xây dựng) như thế nào? Đã có kiểm tra thực tế chưa? Có kế hoạch lắp đặt thiết bị tăng cường sóng nếu cần thiết không?
Ngoài các tính năng smart home cơ bản (nếu có), tòa nhà có tích hợp công nghệ nào khác không (quản lý bãi xe thông minh, thang máy thông minh, ứng dụng liên lạc nội bộ cho cư dân...)?
Hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà có được thiết kế để dễ dàng nâng cấp, tích hợp các công nghệ mới trong tương lai không?

Tiềm năng Đầu tư và Giá trị Bán lại

Những điểm bán hàng độc đáo (USPs) nào của dự án này so với các đối thủ cạnh tranh sẽ giúp tăng giá trị bán lại trong dài hạn?
Theo phân tích thị trường, tỷ suất lợi nhuận cho thuê dự kiến của các căn hộ tại đây là khoảng bao nhiêu %/năm? Chủ đầu tư có cung cấp dịch vụ hỗ trợ quản lý cho thuê không?
Sau khi có sổ hồng, có quy định nào hạn chế việc bán lại căn hộ không?
Mức phí quản lý và chất lượng dịch vụ dự kiến so với các tòa nhà cùng phân khúc sẽ ảnh hưởng như thế nào đến sức hấp dẫn đối với người mua/thuê trong tương lai?
Lịch sử tăng giá bất động sản tại vị trí cụ thể này trong những năm qua như thế nào?

Tính Linh hoạt và Khả năng Điều chỉnh

Nội quy tòa nhà quy định cụ thể như thế nào về việc sửa chữa, cải tạo bên trong căn hộ sau khi nhận nhà (ví dụ: thay đổi tường ngăn không chịu lực, thay đổi vật liệu sàn/tường, lắp đặt thêm thiết bị)? Có cần xin phép Ban quản lý/BQT không? Có mất phí không?
Cư dân có được phép làm thêm khung kính/lưới che chắn cho ban công/lô gia không? Quy định cụ thể về mẫu mã, màu sắc (nếu được phép)?
Trong tương lai, nếu có nhu cầu, liệu có khả năng đập thông hai căn hộ liền kề không? Chủ đầu tư có hỗ trợ về mặt kỹ thuật hoặc pháp lý cho việc này không?

Yếu tố Bền vững và Tính năng Xanh

Dự án có áp dụng hoặc hướng tới các tiêu chuẩn/chứng chỉ công trình xanh nào không (ví dụ: LEED của Mỹ, LOTUS của Việt Nam)?
Có những giải pháp tiết kiệm năng lượng cụ thể nào được áp dụng không (đèn LED tiết kiệm điện ở khu vực chung, tấm pin mặt trời cho tiện ích chung, thiết kế mặt đứng tòa nhà giảm bức xạ nhiệt...)?
Có những giải pháp tiết kiệm nước nào được áp dụng không (thu gom nước mưa, thiết bị vệ sinh tiết kiệm nước...)?
Thiết kế cảnh quan có ưu tiên cây bản địa, ít cần tưới tiêu không?
Việc sử dụng vật liệu xây dựng thân thiện môi trường, nguồn gốc địa phương có được ưu tiên không? Công tác quản lý rác thải xây dựng có đảm bảo tuân thủ quy định không?